Bucureștiul rămâne cu până la 59% mai ieftin decât marile capitale CEE

Bucureștiul se află într-o fază de maturizare a pieței imobiliare, în care diferența de preț față de principalele capitale din Europa Centrală și de Est, reducerea ofertei noi și evoluția segmentului de hospitality schimbă modul în care investitorii analizează potențialul capitalei României. Această perioadă este marcată de o schimbare semnificativă în ceea ce privește atât valoarea imobiliară, cât și dinamica pieței în ansamblu.

Diferențe mari de preț față de capitalele CEE

În primul trimestru din 2026, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi din București a ajuns la aproximativ 2.636 de euro/mp. Acest nivel rămâne sub cel din principalele piețe rezidențiale din regiune, unde prețurile sunt semnificativ mai mari. Concret, în Varșovia, prețurile au ajuns la 4.330 de euro/mp, în Bratislava la 4.540 de euro/mp, în Budapesta la 5.320 de euro/mp și în Praga la 6.400 de euro/mp. Aceste cifre arată o diferență clară între capitala României și celelalte capitale din regiune.

Bucureștiul este cu circa 39% sub Varșovia, cu 42% sub Bratislava, cu 50% sub Budapesta și cu aproape 59% sub Praga. Această discrepanță poate indica un potențial de convergență, însă nu reprezintă în sine o garanție privind evoluția viitoare a prețurilor. Diferențele de preț nu sunt doar un decalaj, ci un semn al unor oportunități de dezvoltare, mai ales într-un context în care piața imobiliară continuă să înregistreze creșteri peste media europeană.

În primul trimestru din 2026, prețurile locuințelor din România au fost cu 7,8% mai mari față de aceeași perioadă din 2025, în timp ce media Uniunii Europene a fost de 5,1%, potrivit datelor prezentate în analiză. Această creștere este semnificativă și reflectă o evoluție a pieței naționale, care are potențial de a atrage investiții străine, mai ales într-un context de scumpire globală a imobiliarului.

Evoluția prețurilor este însoțită de o reducere a ofertei viitoare. În București, prețurile locuințelor au crescut cu aproximativ 60% în ultimii șase ani, în timp ce numărul autorizațiilor de construire s-a redus cu aproximativ 45% în ultimii trei ani. Această reducere a ofertei noi poate pune presiune suplimentară asupra piaței în anii următori, mai ales în zonele deja dezvoltate, unde disponibilitatea terenurilor și posibilitatea de a replica proiecte noi sunt limitate.

„Bucureștiul trebuie privit astăzi în context regional. Diferența față de capitale precum Varșovia, Praga sau Budapesta nu reprezintă doar un decalaj de preț, ci indică și spațiul de convergență pe care capitala îl are încă în față”, spune Vlad Musteață, CEO al North Bucharest Investments. Potrivit acestuia, următorul ciclu al pieței nu va distribui uniform creșterea între toate tipurile de proprietăți. „Valoarea se va concentra în activele bine poziționate, cu infrastructură, eficiență, servicii și lichiditate. Diferența nu o va mai face simplul metru pătrat, ci capacitatea proprietății de a genera și conserva valoare în timp”, afirmă Musteață.

Evoluția pieței în segmentul de hospitality

Evoluția pieței bucureștene este vizibilă și în segmentul hotelier. În 2025, Bucureștiul a înregistrat o creștere de 12% a RevPAR, indicatorul care măsoară venitul pe cameră disponibilă. Această creștere a fost cea mai mare dintre cele șase capitale CEE analizate. Prin comparație, RevPAR a crescut cu 9,1% în Varșovia și cu 8,3% în Praga, în timp ce media regională a fost de 8,9%.

Bucureștiul ocupă locul al treilea în CEE-6 în funcție de nivelurile ADR și RevPAR, după Praga și Budapesta. Dinamica susține dezvoltarea unor formate aflate la intersecția dintre rezidențial și ospitalitate, precum aparthotelurile și serviced residences. Cererea pentru aceste categorii este alimentată de mai multe segmente — călătorii de business, expați, turiști de tip bleisure și turism medical — și poate introduce o componentă de venit recurent pentru investitorii care optează pentru modele de exploatare profesionalizată.

Maturizarea pieței schimbă și criteriile prin care sunt evaluate proprietățile premium. Dincolo de amplasament și suprafață, investitorii acordă o importanță mai mare eficienței, tehnologiei, serviciilor, infrastructurii din proximitate și lichidității activului. „Vedem deja o schimbare în modul în care investitorii analizează Bucureștiul. Întrebarea nu mai este doar cât costă proprietatea astăzi, ci ce randament poate genera, cât de lichidă va fi peste cinci sau zece ani și cum se poziționează activul în raport cu alternativele din regiune”, afirmă Vlad Musteață.

În această perspectivă, avantajul Bucureștiului nu se rezumă la diferența actuală de preț. Argumentul investițional rezultă din suprapunerea mai multor indicatori: un nivel de intrare mai redus decât în principalele capitale CEE, aprecierea valorilor rezidențiale, reducerea autorizațiilor de construire și performanța segmentului de hospitality. Bucureștiul nu trebuie însă să reproducă modelul Varșoviei sau al Pragăi pentru a-și consolida poziția regională. Miza este dezvoltarea unei piețe suficient de mature pentru a atrage capital pe criterii de randament, lichiditate și calitate a activului.

Într-un context în care oferta devine mai dificil de replicat, iar capitalul este mai selectiv, diferența dintre o proprietate și un activ investițional performant poate deveni unul dintre principalii factori care vor separa câștigătorii următorului ciclu imobiliar.

Sursa anonima

Share on Facebook

Tweet

Save